Objetivos
- Compreender o conceito de estabelecimento empresarial (art. 1.142, CC) como universalidade de fato, distinta de universalidade de direito.
- Identificar as responsabilidades do comprador e do vendedor no trespasse mercantil (compra e venda do estabelecimento), incluindo débitos anteriores e vedação de concorrência.
- Reconhecer os requisitos cumulativos da ação renovatória de locação comercial (art. 51, Lei 8.245/1991) e as exceções que afastam esse direito.
Conceitos-Chave
- Estabelecimento empresarial (art. 1.142, CC): complexo de bens materiais/imateriais, corpóreos/incorpóreos, organizado para o exercício da empresa.
- Universalidade de fato: natureza jurídica do estabelecimento — diferente da universalidade de direito (como a herança), o titular escolhe livremente quais bens compõem o acervo.
- Negócios jurídicos translativos: transferem a titularidade (ex.: compra e venda/trespasse mercantil).
- Negócios jurídicos constitutivos: não transferem a propriedade integral (ex.: comodato, cessão de marca, locação).
- Trespasse mercantil (art. 1.146, CC): compra e venda do estabelecimento; o adquirente responde pelos débitos anteriores regularmente contabilizados; o vendedor permanece solidariamente obrigado por 1 ano (créditos vencidos: a partir da publicação; vincendos: a partir do vencimento).
- Vedação de concorrência (art. 1.147, CC): o vendedor não pode fazer concorrência ao comprador nos 5 anos subsequentes à transferência, salvo autorização expressa.
- Sub-rogação do comprador: assume direitos e deveres do vendedor, exceto contratações personalíssimas.
- Locação do estabelecimento: regulada pela Lei 8.245/1991; ação renovatória permite renovação automática do contrato de locação comercial.
- Requisitos cumulativos da ação renovatória (art. 51): contrato escrito com prazo determinado; prazo mínimo (ou soma de prazos ininterruptos) de 5 anos; exploração do mesmo ramo por, no mínimo, 3 anos ininterruptos; prazo de propositura entre 1 ano e 6 meses antes do vencimento do contrato.
- Exceções ao direito de renovação (art. 52): requisição do imóvel pelo poder público para obras/transformação radical; ou uso próprio pelo locador (ou transferência de fundo de comércio próprio, existente há mais de 1 ano) — esta última exceção não se aplica a lojas em shopping center.
Resumo
O estabelecimento empresarial, conforme o artigo 1.142 do Código Civil, é o complexo de bens materiais ou imateriais, corpóreos ou incorpóreos, organizado para o exercício da empresa — sua natureza jurídica é de universalidade de fato (o empresário escolhe livremente os bens que o compõem), diferentemente da universalidade de direito, como a herança, em que não há essa liberdade de escolha. O estabelecimento pode ser objeto de negócios jurídicos totais ou parciais, classificados em translativos (transferem a titularidade, como a compra e venda) e constitutivos (não transferem a propriedade integral, como o comodato ou a cessão de marca).
O principal negócio jurídico translativo é o trespasse mercantil — a compra e venda do estabelecimento (art. 1.146, CC). O comprador responde pelos débitos anteriores à transferência, desde que regularmente contabilizados, enquanto o vendedor permanece solidariamente obrigado por um ano (contado da publicação do trespasse, para créditos vencidos, ou do vencimento, para créditos vincendos). O comprador também se sub-roga nos direitos e deveres do vendedor (contratos, fornecedores, empregados), exceto em contratações personalíssimas; e o vendedor, salvo autorização expressa, não pode fazer concorrência ao comprador nos cinco anos subsequentes à transferência (art. 1.147, CC).
O principal negócio jurídico constitutivo é a locação do estabelecimento, regulada pela Lei 8.245/1991, que criou a ação renovatória para proteger o empresário locatário que investiu na formação de clientela em determinado ponto comercial. Para ter direito à renovação automática do contrato pelo mesmo prazo, o locatário precisa preencher cumulativamente três requisitos (art. 51): contrato escrito com prazo determinado; prazo mínimo de 5 anos (próprio ou pela soma de contratos ininterruptos); e exploração do mesmo ramo de atividade por, no mínimo, 3 anos ininterruptos — devendo a ação ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do vencimento do contrato. Existem, porém, exceções que afastam esse direito (art. 52): quando o poder público requisita o imóvel para realizar obras de transformação radical, ou quando o locador deseja o imóvel para uso próprio ou para transferência de fundo de comércio já existente há mais de um ano (sendo ele, cônjuge, ascendente ou descendente detentor da maioria do capital) — sendo que essa segunda exceção não se aplica a lojas situadas em shopping center.
Pontos para Revisar
- O conceito de estabelecimento como universalidade de fato (não universalidade de direito).
- A distinção entre negócios jurídicos translativos (transferem titularidade) e constitutivos (não transferem).
- As responsabilidades do comprador (débitos anteriores contabilizados) e do vendedor (solidariedade por 1 ano; vedação de concorrência por 5 anos) no trespasse mercantil.
- Os três requisitos cumulativos da ação renovatória (contrato escrito com prazo determinado, 5 anos mínimos, 3 anos no mesmo ramo).
- O prazo de propositura da ação renovatória (entre 1 ano e 6 meses antes do vencimento).
- As duas exceções ao direito de renovação (requisição pelo poder público; uso próprio/transferência de fundo de comércio do locador) e a inaplicabilidade da segunda em shopping centers.
Você Sabia? — Indo Além da Aula
O instituto do trespasse mercantil, com a responsabilidade solidária temporária do vendedor pelos débitos anteriores, reflete uma preocupação de proteção ao crédito também presente em legislações de outros países que regulam a venda de estabelecimentos comerciais, buscando evitar que a transferência do negócio seja usada como estratégia para frustrar credores.
A ação renovatória de locação comercial, criada para proteger o "fundo de comércio" formado pelo empresário ao longo dos anos em determinado ponto, é um instituto de origem francesa (droit au bail), posteriormente incorporado por diversos sistemas jurídicos de tradição romano-germânica que reconhecem o valor econômico da clientela vinculada a um local específico.
A exceção da ação renovatória para lojas em shopping centers, que impede o locador de retomar o imóvel para uso próprio, reflete peculiaridades desse modelo de negócio, no qual a presença de determinadas lojas (âncoras ou não) é estrategicamente planejada pelo empreendedor do shopping, gerando debates jurisprudenciais específicos sobre a natureza desses contratos de locação.
